Как избежать признания недействительным договора купли-продажи недвижимости

Владимир Боровец, ЮФ «Боровец, Есипов и партнеры»

В IV квартале 2005 года открытое акционерное общество (ОАО) продало другому лицу недвижимость.


Сегодня возникла опасность пред’-явления иска о признании недействительным договора купли-продажи учитывая следующие аргументы:

 

а) договор купли-продажи от имени ОАО было подписано председателем правлений-ния, с которым срочный трудовой контракт было заключено еще в 2003 году наблюдательным советом, а не высшим органом управления;

б) на момент заключения договора объект недвижимости находился в аренде, а в договоре аренды было указано, что при продаже объекта недвижимости арендатор обладает правом первоочередного приобретения.

Может ли суд признать договор недействительным по иску арендатора?

Хозяйственным кодексом Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV (далее — ГК) установлена правовая норма, согласно которой хозяйственное обязательство, которое не отвечает требованиям закона, или совершенное с целью, заведомо противоречащей интересам государства и общества, или заключенное участниками хозяйственных отношений с нарушением хотя бы одним из них хозяйственной компетенции (специальной правосубъектности), может быть по требованию одной из сторон или соответствующего органа государственной власти признано судом недействительным полностью или в части (ч.1 ст 207 ).

Недействительность договора: когда есть ГК предусмотрено три случая, когда договор может быть признан недействительным:

а) договор противоречит требованиям закона;

б) договор заключен с целью, противоречащей интересам государства и общества;

в) договор заключен участниками хозяйственных отношений с нарушением хотя бы одним из них хозяйственной компетенции.

Кроме того, согласно статьям 203 и 215 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГК) основанием признания недействительности сделки является несоблюдение в момент его совершения стороной (сторонами) одной из следующих требований:

а) содержание сделки не может противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным основам общества;

б) лицо, совершающее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности;

в) волеизъявление участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней воле;

г) сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею;

д) сделка, совершаемая родителями (усыновителями), не может противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних или нетрудоспособных детей.

Выясним, два вышеуказанных аргументы могут послужить основанием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости за положениями ст. 207 ГК и статей 203 и 215 ГК.

Тогда и теперь: кто мог избрать председателя правления Проанализируем первый аргумент. Закон «О хозяйственных обществах» от 19.09.91 г. № 1576-XII (далее — Закон о хозяйственных обществах) предусматривал, что избрание исполнительного органа не относится к исключительным полномочиям общего собрания акционеров и фактически делегировал акционерам право назначения членов исполнительного органа установить в уставе общества 1.

ЦК оговорил, что к исключительной компетенции общего собрания акционеров с 1 января 2004 принадлежит образования и отзыва исполнительного и других органов общества (п.2 ст.159).

Кроме того, согласно п.4 Заключительных и переходных положений ГК правовые нормы, введенные им, применяются в том числе и относительно тех гражданских отношений, возникших до вступления в силу Гражданского кодекса и продолжаются после вступления в силу.

То есть в иске ставиться под сомнение то, что от имени ОАО договор в IV квартале 2005 года подписала уполномоченное лицо — председатель правления, которого по срочному трудовому договору назначила наблюдательный совет, тогда как Гражданский кодекс, распространив свое действие на правоотношения, которые возникли до вступления в силу, отмечает, что именно к исключительным полномочиям общего собрания акционеров, а не наблюдательного совета, принадлежит образование исполнительного органа общества.

По нашему мнению, этот аргумент как основание для признания недействительным договора с точки зрения права и судебной перспективы «не тянет».

Во-первых, председатель правления ОАО был назначен в 2003 году наблюдательным советом, действовавшая тогда как полномочный орган в соответствии с требованиями Закона о хозяйственных обществах и уставом общества.

Только с 1 января 2004 председатели правлений ОАО должны избираться высшим органом управления общества. Аналогичной точки зрения придерживается и Государственный комитет Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства, о чем говорится в письме от 15.08.2005 г. № 6796: «. положения устава акционерного общества о том, что председатель правления назначается и освобождается от должности наблюдательным советом, является противоречащим действующему законодательству Украины ».

Во-вторых, после утверждения председателя правления между ним и ОАО возникли трудовые правоотношения. Как мы уже говорили, ГК распространяется и на гражданские правоотношения, возникшие до вступления в силу ГК и продолжаются до сих пор.

Не прибегая к детализации других аспектов трудовых правоотношений считаем, что аргумент о заключении договора купли-продажи со стороны ОАО будто сертифицированными как основание признания его недействительным не выдерживает никакой критики.

Арендатор в очереди первым А теперь о нарушении преимущественного права арендатора на приобретение имущества. Согласно приведенным выше ст. 207 ГК и статьями 203 и 215 ГК это обстоятельство также не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

По нашему мнению, более опасным для покупателя был бы иск арендатора о переводе на него прав покупателя по договору купли-продажи недвижимости.

Такая точка зрения основывается на принципе аналогии закона, а также на том, что согласно ст. 362 ГК в случае продажи доли в праве общей част-ковой собственности с нарушением преимущественного права покупки совладелец может предъявить иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Время истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель.

Как следует из сути приведенной выше правовой нормы, перевод на арендатора прав и обязанностей покупателя осуществляется без признания предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости недействительным.

Требование в ст. 362 ГК к истцу внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель, свидетельствует, по нашему мнению о том, что законодатель обязывает судебные органы убедиться в серьезности и реальности намерений истца.

Однако после принятия ГК одним органом исполнительной и судебной власти так и не было разъяснено, как практически применяются положения ст. 362 ГК о депозитный счет суда.

Подытоживая изложенное, отметим, что для покупателя объекта недвижимости в случае иска арендатора в суд с требованием признать договор недействительным угрозы нет. Однако в случае иска о переводе на него прав покупателя необходимо будет приложить много усилий, чтобы отстоять права на недвижимость.