Особенности обращения взыскания на предмет ипотеки

Тенденция к удешевлению недвижимости, сохраняющаяся с 2008 года, ухудшает параметры ликвидности. Учитывая, что ипотека сегодня распространилась на более, чем 33% всей недвижимости, а также приняв во внимание проблемы с платежами, можно сделать вполне очевидный вывод о том, что требующаяся для наиболее оперативной расплаты по долгам реализация недвижимости, приобретенной по ипотечному кредиту, может стать проблемной.

По действующему законодательству, реализация приобретенной по ипотеке недвижимости с целью выплаты долга может быть произведена как по решению суда, так и внесудебными методами. Внесудебный метод более популярен, поскольку он внешне представляется более простым. В украинском Законе, регулирующем правила ипотечного кредитования, введены два метода урегулирования проблемы задолженности без привлечения суда.

В первом случае право собственности на недвижимость, приобретенную по ипотеке, передается по правилам, оговоренном в 37-й статье Закона. Во втором случае кредитор сам продает приобретенную по ипотеке недвижимость любому приобретателю, используя договор купли-продажи. Правила оговорены в 38-й статье Закона.

Ипотечные оговорки

Ище недавно население задавалось вопросом о том как получить ипотеку на наиболее выгодных условиях, но сегодня ситуация противоположная – проблемы с неправоспособностью;вынуждают людей отдавать жилье кредиторам. Итак, рассмотрим, как именно кредитор реализует свое намерение получить в свою собственность недвижимость, приобретенную заемщиком по договору ипотеки, то есть как происходит регистрация права собственности на недвижимость в региональном БТИ, что позволяет получить возмещение за долг. Закон «Об ипотеке» в своей статье 37 указывает, что недвижимость, приобретенная по ипотеке, может быть зарегистрирована на кредитора либо в соответствии с договором о возмещении долга кредитору, либо в соответствии с оговоркой в договоре об ипотечном кредитовании. Эта оговорка, с точки зрения права, равнозначна; с договором о возмещении долга.

Как правило, ставя свои подписи на соглашении об ипотечном кредитовании, обе стороны считают, что ипотечные оговорки уже включены в соглашение и подписание особого договора о возмещении долга кредитору не требуется. Однако региональные БТИ не считают ипотечные оговорки основанием для регистрации права собственности и не удовлетворяют долговые требования кредитора, используя для обоснования утвержденное 7 февраля 2002 года приказом Министерства юстиции №7/5 Временное положение о правилах регистрации прав собственности на недвижимость. В этом документе имеется Приложение к пункту 2.1, в котором перечислены документы, которые требуются для официального получения права собственности на недвижимость. В списке нет упоминаний об ипотечных оговорках, зато есть указание на на договоры о возмещении долга кредитору.

Вместе с содержания ст. 36 и 37 Закона «Об ипотеке» следует, что ипотечное оговорки является идентичным документом и имеет ту же силу, что и договор об удовлетворении требований ипотекодержателя. Поэтому если БТИ отказывается зарегистрировать за кредитором-ипотекодержателем право собственности на предмет ипотеки, у кредитора есть два пути: подавать административный иск в БТИ об обязательстве провести государственную регистрацию права собственности или же дополнительно заключить отдельный нотариально удостоверенный договор об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Большинство выбирает второй, компромиссный вариант и дополнительно заключает договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, в котором отмечают, что ипотекодатель в связи с невыполнением обязательства, обеспеченного ипотекой, передает объект недвижимого имущества в собственность ипотекодержателю.

Продажа предмета ипотеки третьему лицу

В 38-й статье Закона «Об ипотеке» указывается, что реализация недвижимости, приобретенной по ипотеке, в том числе подписание договора о продаже, должны делаться самим кредитором, который опирается на ту статью договора об ипотечном кредитовании, в которой указано, что для выплаты долга кредитор имеет право реализовать купленную по ипотеке недвижимость без какого-либо согласия  заемщика (такая ситуация становится реальностью для заемщиков которые упустили возможность сделать досрочное погашение ипотечного кредита ).

Основанием для того, чтобы зарегистрировать права собственности нового владельца на недвижимость, приобретенную по ипотеке, является договор о продаже (и покупке) этой недвижимости новым приобретателем. При этом, в соответствии с Законом «Об ипотеке» (статья 38), в качестве продавца недвижимости выступает кредитор, действующий от собственного имени, при этом ему не нужны письменные подтверждения права на продажу.

Обычно действуют одним из двух способов:

  1. Кредитор указан в договоре о купле-продаже в качестве продавца, действующего от собственного имени;
    1. Кредитор подписывает договор о купле-продаже в качестве представителя заемщика, имея правильно оформленную доверенность в письменной форме.

      Казалось бы, и первый, и второй варианты вполне понятны и просты. Однако тот, кто попытается использовать первый вариант, столкнется с немалыми трудностями при заключении и нотариальном удостоверении договора. Так, по общему правилу право продажи товара принадлежит его владельцу. Это аксиома гражданского права, закрепленная ст. 658 Гражданского кодекса Украины.

      Как следует из содержания Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Минюста от 03.03.2004 г. № 20 / 5, продать объект недвижимости может и лицо, на которое оформлены правоустанавливающие документы, которые необходимо предъявить нотариусу для совершения договора купли-продажи. А таким лицом является лишь ипотекодатель и отнюдь не ипотекодержатель.

      Напрашивается вывод: закрепленное в законе «право ипотекодателя продать предмет ипотеки от своего имени» — всего лишь фикция, или законодателю следует детально регламентировать процедуру заключения такого договора купли-продажи и его нотариального удостоверения, внеся соответствующие изменения как в Закон «Об ипотеке», так и в приказ Минюста «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины» от 03.03.2004 г. № 20 / 5.

      Сегодня же, заключая такие договоры, многие ипотекодателей выбирают, возможно, не безупречный с юридической точки зрения, но беспроигрышный вариант и подписывают трехсторонний договор купли-продажи, согласно которому продавцами объекта недвижимости выступают и ипотекодатель, и ипотекодержатель.

      Предпродажная процедура

      Рассмотрим предпродажную процедуру, которая предшествует заключению договора купли-продажи предмета ипотеки третьему лицу.

      Часть 1 ст. 38 Закона «Об ипотеке» предусматривает, что, желая обратить взыскание на предмет ипотеки путем продажи предмета ипотеки любому лицу-покупателю, кредитор-ипотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора купли-продажи письменно сообщить ипотекодателя о своем намерении заключить это договор. Кроме того, в этот же срок кредитор обязан сообщить о своем намерении заключить договор купли-продажи всех лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки. Очевидно, речь идет о случаях, когда объект заставлено несколько раз, — о так называемой следующую ипотеку, при которой все предыдущие ипотекодержатели имеют право приоритетной требования. Невыполнение ипотекодержателем условия по уведомлению указанных лиц о намерении продать предмет ипотеки не является безусловным основанием для признания договора купли-продажи недействительным, однако ипотекодержатель несет ответственность перед такими лицами и должен возместить им причиненный ущерб.

      В течение 30-дневного срока со дня получения уведомления ипотекодержателя о намерении продать предмет ипотеки лицо, имеющее зарегистрированные права или требования на него, может письменно уведомить ипотекодержателя о своем намерении приобрести предмет ипотеки. Со дня получения ипотекодержателем этого сообщения указанное лицо приобретает преимущественное право на приобретение предмета ипотеки в ипотекодержателя. Если таких сообщений поступило несколько, право на приобретение предмета ипотеки в ипотекодержателя принадлежит лицу, имеющему высший приоритет зарегистрированных прав или требований.

      В том случае, когда человек, заявивший о своем желании купить недвижимость, находившуюся в ипотеке, более, чем пять дней после истечения 30-дневного срока не сделал ничего для подписания договора с кредитором, то он лишается возможности купить недвижимость, находившуюся в ипотеке. Эта возможность появляется у других претендентов, которые намеревались приобрести данную недвижимость. И лишь в том случае, когда те, у кого имелись документально подтвержденные права, равно как и требования; по отношению к находившейся в ипотеке недвижимости, не захотели получить право собственности; на эту недвижимость, кредитор получает право на реализацию недвижимости по своему желанию.

      Цена ипотечной недвижимости

      В законе оговорены условия, которые нужно выполнять при назначении цены для реализации ипотечной недвижимости третьей стороне. Кредитор должен добиться соглашения с должником о размере цены, или же воспользоваться той ценой, которую назначит независимый оценщик, при этом цена не должна отличаться в меньшую сторону от средних рыночных цен на аналогичную недвижимость. Средства, которые будут получены от реализации недвижимости, ранее находившейся в ипотеке, будут распределяться между кредитором по ипотеке и другими лицами, имеющими финансовые претензии к заемщику или официальные права на реализованную недвижимость. При этом следует соблюдать назначенные приоритеты и объем финансовых претензий. Весь остаток средств от продажи недвижимости выдается заемщику по ипотеке.

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *