Договор оперативной аренды. Образец

Почти каждый бухгалтер в работе сталкивается с оперативной арендой. Она проще, если сравнить с финансовой арендой. Общие положения о найме (аренду) установлены главой 58 Гражданского кодекса Украины.

Рассмотрим договора аренды (найма) с юридической точки зрения. На какие особенности следует обратить внимание?



1. Договор найма.
По договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок (ст. 759 ГКУ).

Комментарий. То есть имеем ДВЕ основные условия договора: имущество передается ЗА ПЛАТУ и на определенный срок.

2. Правовые последствия продолжения пользования имуществом после по истечении срока договора найма.

Если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца договор считается возобновленным на срок, который был раньше им установлен (ст. 764 ГКУ).

Комментарий. То есть если договор был заключен, например, на два года, и не был продлен, но в течение месяца не было возражений наймодателя, то он автоматически продлевается еще на два года.

3. Правопреемство в случае изменения владельца вещи, переданной в наем.

В случае изменения владельца вещи, переданной в аренду, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя.

Стороны могут установить в договоре, что в случае отчуждения наймодателем вещи договор прекращается (ст. 770 ГКУ).

Комментарий. То есть в договоре можно устанавливать норму, согласно которой при изменении наймодателя договор прекращается. Если этой нормы нет, к новому наймодателя переходят все права и обязанности предыдущего.

4. Поднаем. Передача нанимателем вещи в пользование другому лицу (поднаем) возможна только с согласия наймодателя, если иное не установлено договором или законом.

Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма.

К договору поднайма применяются положения о договоре найма (ст. 774 ГКУ).

Комментарий. Когда речь идет о том, что мы часто называем субарендой, нужно помнить: чтобы арендатор мог передать вещь в субаренду, ему необходимо иметь РАЗРЕШЕНИЕ арендодателя.

Разве что в договоре сразу установлено, что арендатор имеет право передавать дело в субаренду.

5. Ремонт вещи, переданной в аренду. Текущий ремонт осуществляется нанимателем за его счет, если иное не установлено договором или законом.

Капитальный ремонт осуществляется наймодателем за его счет, если иное не установлено договором или законом (ст. 776 ГКУ).

Комментарий. То есть по общим нормам текущий ремонт выполняется за счет нанимателя, а капитальный — за счет наймодателя.

Но опять же, в договоре аренды могут быть установлены иные правила. Вы можете предположить, что и текущий, и капитальный ремонт осуществляется за счет нанимателя.

Капитальный ремонт производится в срок, установленный договором. Если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной потребностью, капитальный ремонт должен быть произведен в разумный срок.

Если наймодатель не произвел капитального ремонта предмета аренды, препятствует его использованию в соответствии с назначением и условиями договора, наниматель имеет право:

1) отремонтировать его, причислив стоимость ремонта в счет платы за пользование им, или требовать возмещения стоимости ремонта;

2) требовать расторжения договора и возмещения убытков.

6. Улучшение нанимателем предмета аренды. Наниматель может улучшить предмет договора найма ТОЛЬКО с согласия наймодателя.

Если улучшения могут быть отделены от него без повреж-дения, наниматель имеет право на их изъятие (ст. 778 ГКУ).

Комментарий. То есть право нанимателя проводить улучшение должно предусматриваться договором.

Если улучшение выполнено с согласия наймодателя, наниматель имеет право на возмещение стоимости затрат или на их зачисление в платы за пользование предметом.

Если в результате улучшения, выполненного с согласия наймодателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совладельцем. Доля нанимателя в праве собственности соответствует стоимости его затрат на улучшение вещи, если иное не установлено договором или законом.

Если наниматель без согласия наймодателя выполнил улучшения, которые нельзя отделить без вреда для вещи, он не имеет права на возмещение их стоимости.

7. Исковая давность, которая применяется к требованиям, которые вытекают из договора найма. К требованиям о возмещении убытков в связи с повреждением вещи, которая была передана в пользование нанимателю, а также к требованиям о возмещении расходов на ее улучшение применяется исковая давность сроком один год (ст. 786 ГКУ).

Комментарий. То есть если наниматель провел улучшения, и согласно договору его стоимость должна возместить арендодатель, надо помнить о специальной исковой давности — ОДИН год.

Течение исковой давности по требованиям наймодателя начинается с момента возвращения вещи нанимателем, а относительно требований нанимателя — с момента прекращения договора найма.

8. Форма договора о найме здания или другого капитального сооружения. Такой договор заключается в письменной форме. Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три и более лет подлежит нотариальному удостоверению (ст. 793 ГКУ).

Комментарий. Все сделки между юридическими лицами должны заключаться в письменной форме. А нотариальному удостоверению подлежат лишь договоры сроком на три и более лет. Если срок договора меньше, нотариально заверять его не нужно.

Кроме того, такие договоры, заключенные на три и более лет, подлежат государственной регистрации права пользования недвижимым имуществом, предусмотренной ст. 794 ГКУ.

9. Передача здания или другого капитального сооружения в наем. Передача нанимателю здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается стороны договора. После подписания начинается исчисление срока договора найма, если иное не установлено договором.

Возвращение предмета договора оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается стороны договора. С этого времени договор найма прекращается (ст. 795 ГКУ).

Комментарий. Большинство юристов, ссылаясь на ст. 795 ГКУ, отмечают, что она касается ТОЛЬКО договоров найма здания или другого капитального сооружения. Но если заключается договор аренды, например, оборудования, транспортных средств и т.п., его необходимо тоже оформлять соответствующим документом (актом) приема / передачи, поскольку именно с этого времени и начинается операция аренды. Договор является лишь намерением. А соответствующий документ (акт) подтверждает начало исчисления срока договора найма.

10. Форма договора найма транспортного средства. Такой договор заключается в письменной форме.

Договор о найме транспортного средства при участии физического лица подлежит нотариальному удостоверению (ст. 799 ГКУ).

Комментарий. Обратите особое внимание на ст. 799 ГКУ, в которой речь идет о форме этого договора: он заключается в письменной форме, а если стороной является физическое лицо, то еще и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Причем никаких ограничений по времени нет. Заключаете в неделю — удостоверяют нотариально.

Обратите внимание, что Высший хозяйственный суд Украины пришел к выводу, что если стороной такого договора является физическое лицо — предприниматель, то требования о нотариальном удостоверении нет.

11. Расходы, связанные с использованием транспортного средства. Наниматель обязан поддерживать транспортное средство в надлежащем техническом состоянии.

Расходы, связанные с использованием транспортного средства, в том числе с уплатой налогов и других платежей, несет наниматель (ст. 801 ГКУ).

Комментарий. Гражданское законодательство устанавливает, что все расходы, связанные с использованием транспортного средства, несет наниматель.

12. Договор ссуды. Следует различать понятия «наем» и «ссуды». Договор ссуды предусмотрен главой 60 ГКУ.

Согласно ст. 827 ГКУ по договору займа одна сторона (заимодавец) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (пользователю) вещь для пользования в течение установленного срока.

Пользование вещью считается безвозмездным, если стороны прямо договорились об этом или если это вытекает из сути отношений между ними.

Комментарий. Между договорам «наем» и «ссуды» есть существенная разница: если по договору найма (аренды) вещь передается ЗА ПЛАТУ на определенный срок, то по договору ссуды она передается БЕСПЛАТНО на определенный срок.

Особенностью договора ссуды транспортного средства при участии физического лица является то, что такие договоры не подлежат нотариальному удостоверению.

Однако следует помнить, что ссуда (поскольку дело предоставляется бесплатно) иметь все налоговые последствия. Есть у того, кто получает имущество по договору ссуды (или это плательщик единого налога или лицо на общей системе налогообложения) будут возникать доходы. На это нужно учитывать.

Ниже наводим образец договора оренды.

ЗРАЗОК

ДОГОВІР ОРЕНДИ

м. ___________________ «___» ____________ 20 _ р.

________________________________________________________________

(вказати найменування сторони)

(надалі іменується «Орендодавець») в особі _________________________________

______________________________________________________________________,

(вказати посаду, прізвище, ім’я, по батькові)

що діє на підставі ______________________________________________________,

(вказати: статуту, довіреності, положення тощо)

з одного боку,

та

______________________________________________________________________

(вказати найменування сторони)

(надалі іменується «Орендар») в особі ______________________________________

______________________________________________________________________,

(вказати посаду, прізвище, ім’я, по батькові)

що діє на підставі ______________________________________________________,

(вказати: статуту, довіреності, положення тощо)

з іншого боку,

(у подальшому разом іменуються «Сторони», а кожна окремо – «Сторона») уклали цей Договір оренди (надалі іменується «Договір») про таке:

1. Цим Договором регулюються правовідносини, пов’язані із передаванням Орендодавцем Орендареві у строкове платне користування таких об’єктів: _____________________________________________________ загальною вартістю _________________________ грн. (надалі іменуються «предмет оренди») строком з «___» ____________ 200_ р. до «___» ____________ 200_ р. Якісні і кількісні характеристики, докладний перелік складових предмета оренди та порядок передавання предмета оренди Орендодавцем Орендареві за цим Договором визначені в Додатку № ___ до цього Договору.

2. Орендодавець за цим Договором бере на себе такі обов’язки:

2.1. На платній основі забезпечити Орендаря сировиною і матеріалами (продукцією), необхідними для забезпечення можливості використання (експлуатації) предмета оренди за його цільовим призначенням, в обсязі, асортименті, за ціною й у строки, визначені у специфікаціях, які мають узгоджуватися Сторонами не пізніше ніж за __________________ ____________________ до початку кожного календарного __________ орендного користування за цим Договором, що має бути оформлено відповідними договорами поставки.

2.2. Забезпечувати Орендаря у строки, що не порушують нормального режиму використання (експлуатації) предмета оренди, а саме: ________________, відповідною технічною та іншою документацією, а саме: ____________________ шляхом ________________.

2.3. Надавати Орендареві необхідну методичну та іншу допомогу у розв’язанні поточних і перспективних завдань, плануванні і складанні звітності, удосконаленні управління й обліку, а саме: ______________ в строк ____________ шляхом __________________.

2.4. Постійно надавати інформацію про передовий досвід, наукові досягнення в організації діяльності підприємств аналогічного профілю, прогнози, відомості про зміну кон’юнктури внутрішнього і зовнішнього ринку шляхом ___________ у строк ________________.

3. Орендар за цим Договором бере на себе такі обов’язки:

3.1. Забезпечити належне використання (експлуатацію) переданого йому предмета оренди.

3.2. Самостійно здійснювати поточний ремонт предмета оренди за цим Договором шляхом ________________ у строк ___________________.

3.3. Щокварталу, не пізніше ___________________________________ числа наступного за звітним кварталом календарного місяця, переказувати Орендодавцеві орендну плату, що складається із амортизаційних відрахувань на повне відновлення предмета оренди і видатків на утримання апарату управління Орендодавця, що визначені Сторонами в розмірі ____________________________ грн з урахуванням індексації, а також _________________________________ % від ____________________ _________________________ (зазначається, з яких коштів).

3.4. Суворо дотримуватися правил техніки безпеки, санітарних, протипожежних вимог.

3.5. Здійснювати у неробочий час охорону предмета оренди і власного майна або укласти відповідний договір щодо забезпечення такої охорони.

3.6. Оплачувати Орендодавцеві виконання на прохання Орендаря робіт, не передбачених цим Договором, у розмірах, встановлених окремими домовленостями Сторін між собою.

4. Плани діяльності (використання/експлуатації) предмета оренди розробляються Орендарем на основі відповідної чинної нормативної бази, стандартів, норм, нормативів, науково обґрунтованих розрахунків трудових, матеріальних і фінансових витрат шляхом _____________ у строк _____________.

5. Сторони погодились на такий порядок використання амортизаційних відрахувань: _______________________.

6. Сторони погодились на такий порядок відновлення предмета оренди: __________________________________.

7. У разі письмової згоди Орендодавця Орендар має право надавати в суборенду переданий йому Орендодавцем предмет оренди. Строк договору суборенди не може перевищувати строку договору оренди.

8. Орендар має право у будь-який час викупити в Орендодавця предмет оренди.

9. Предмет оренди має бути повернений Орендарем Орендодавцю шляхом ____________________ у строк _______________________ за таких умов: __________________________________________________.

10. У разі порушення цього Договору Сторона несе відповідальність, визначену цим Договором та (або) чинним в Україні законодавством.

11. Порушенням Договору є його невиконання або неналежне виконання, тобто виконання з порушенням умов, визначених змістом цього Договору.

12. Сторона не несе відповідальності за порушення Договору, якщо воно сталося не з її вини (умислу чи необережності).

13. Сторона вважається невинуватою і не несе відповідальності за порушення Договору, якщо доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання цього Договору.

14. Орендар несе таку відповідальність:

14.1. За порушення п. 3.3 цього Договору Орендар зобов’язаний сплатити Орендодавцеві пеню у розмірі ____ % від простроченого платежу.

14.2. За порушення приписів пп. 3.6 цього Договору до Орендаря застосовуються санкції, визначені відповідним чинним законодавством та окремими домовленостями Сторін.

15. Орендодавець несе таку відповідальність:

15.1. За порушення пп. 2.1 – 2.4 цього Договору Орендар знижує розміри відрахувань, здійснюваних ним на утримання апарату управління Орендодавця, на суми не одержаних Орендарем унаслідок цих порушень з боку Орендодавця прибутків Орендаря або понесених ним втрат.

16. Усі спори, що виникають з цього Договору або пов’язані з ним, вирішуються шляхом переговорів між Сторонами.

17. Якщо відповідний спір неможливо вирішити шляхом переговорів, він вирішується в судовому порядку за встановленою підвідомчістю та підсудністю такого спору відповідно до чинного в Україні законодавства.

18. Цей Договір вважається укладеним і набирає чинності з часу його підписання Сторонами та скріплення печатками Сторін.

19. Строк цього Договору починає свій перебіг у момент, визначений у п. 19 цього Договору та закінчується ________________________________________.

20. Закінчення строку цього Договору не звільняє Сторони від відповідальності за його порушення, скоєне під час дії Договору.

21. Якщо інше прямо не передбачене цим Договором або чинним в Україні законодавством, зміни до Договору можуть бути внесені тільки за домовленістю Сторін, яка оформлюється додатковою угодою до Договору.

22. Зміни до цього Договору набирають чинності з часу належного оформлення Сторонами відповідної додаткової угоди до цього Договору, якщо інше не встановлено у самій додатковій угоді, цьому Договорі або у чинному в Україні законодавстві.

23. Якщо інше прямо не передбачено цим Договором або чинним в Україні законодавством, цей Договір може бути розірваний тільки за домовленістю Сторін, яка оформлюється додатковою угодою до нього.

24. Цей Договір вважається розірваним з часу належного оформлення Сторонами відповідної додаткової угоди до нього, якщо інше не встановлено у самій додатковій угоді, цьому Договорі або у чинному в Україні законодавстві.

25. Усі правовідносини, що виникають з цього Договору або пов’язані із ним, у тому числі пов’язані із дійсністю, укладенням, виконанням, зміною та припиненням цього Договору, тлумаченням його умов, визначенням наслідків недійсності або порушення Договору, регулюються цим Договором та відповідними нормами чинного в Україні законодавства. До вищезазначених правовідносин можуть бути застосовані звичаї ділового обороту на підставі принципів добросовісності, розумності та справедливості.

26. На час укладення цього Договору Орендодавець та Орендар є платниками податку на прибуток підприємств на загальних умовах.

27. Після підписання цього Договору всі попередні переговори за ним, листування, попередні договори, протоколи про наміри та будь-які інші усні або письмові домовленості Сторін з питань, що так чи інакше стосуються цього Договору, втрачають юридичну чинність, але можуть враховуватися при тлумаченні умов цього Договору.

28. Сторони несуть повну відповідальність за правильність вказаних ними у цьому Договорі реквізитів та зобов’язуються своєчасно у письмовій формі повідомляти іншу Сторону про їх зміну, а у разі неповідомлення несуть ризик настання пов’язаних із ним несприятливих наслідків.

29. Відступлення права вимоги та (або) переведення боргу за цим Договором однією із Сторін до третіх осіб допускається виключно за умови письмового узгодження цього з іншою Стороною.

30. Додаткові угоди та додатки до цього Договору є його невід’ємними частинами і мають юридичну чинність у разі, якщо вони викладені у письмовій формі, підписані Сторонами та скріплені їх печатками.

31. Усі виправлення за текстом цього Договору мають чинність та можуть враховуватися виключно за умови, що вони у кожному окремому випадку датовані, засвідчені підписами Сторін та скріплені їх печатками.

32. Цей Договір складений при повному розумінні Сторонами його умов та термінології українською мовою у двох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу, – по одному для кожної із Сторін.

МІСЦЕЗНАХОДЖЕННЯ І РЕКВІЗИТИ СТОРІН

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

__________________________________

__________________________________

__________________________________

__________________________________

__________________________________

ПІДПИСИ

За ОРЕНДОДАВЦЯ

Керівник ____________/____________/

м. п.

ОРЕНДАР

__________________________________

__________________________________

__________________________________

__________________________________

__________________________________

СТОРІН

За ОРЕНДАРЯ

Керівник ____________/____________/

м. п.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *