Налог на недвижимость: как платить и не платить

С первого января 2013 вступила в силу норма Налогового кодекса о налогообложении жилой недвижимости, находящейся в собственности физических и юридических лиц, в том числе нерезидентов.

С 15 апреля по 1 июля граждан поступят «письма счастья» от налоговой — уведомления-решения об уплате налога на недвижимость.

Общие положения

Плательщиками этого налога являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой недвижимости.

Объект налогообложения

— квартира жилой площадью до 240 кв. м (ставка — не более 1% от минимальной зарплаты на 1 января отчетного года за каждый кв. м);

— квартира жилой площадью более 240 кв. м (ставка — 2,7% от минимальной зарплаты на 1 января отчетного года за каждый кв. м);

— жилой дом жилой площадью до 500 кв.м (ставка — не более 1% от минимальной зарплаты на 1 января отчетного года за каждый кв. м);

— жилой дом жилой площадью свыше 500 кв.м (ставка — 2,7% от минимальной зарплаты на 1 января отчетного года за каждый кв. м).

Не являются объектом налогообложения:

* Объекты жилой недвижимости, находящихся в собственности государства или территориальных громад (их совместной собственности);

* Объекты жилой недвижимости, расположенные в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенных законом;

* Здания детских домов семейного типа;

* Садовый или дачный дом, но не более одного такого объекта на одного налогоплательщика;

* Объекты жилой недвижимости, принадлежащие многодетным семьям и приемным семьям, в которых воспитывается трое и более детей, но не более одного такого объекта на семью;

* Общежития.

Льготы по уплате налога

База налогообложения объекта жилой недвижимости, находящейся в собственности физического лица — налогоплательщика, уменьшается:

а) для квартиры — на 120 кв. метров;

б) для жилого дома — на 250 кв. метров.

Такое уменьшение предоставляется один раз за базовый налоговый (отчетный) период и применяется к объекту жилой недвижимости, в которой физическое лицо — плательщик налога зарегистрировано в установленном законом порядке, или по выбору такого плательщика к любому другому объекту жилой недвижимости, который находится в его собственности.

Формы документа, согласно которому налогоплательщик выбрал объект для применения этой льготы, в котором он не зарегистрирован, не разработано. Не исключено, что она появится нескоро, поскольку Налоговым кодексом не уполномочена ни ГНС Украины, ни другие органы его разработать. Советуем обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации недвижимости до 15 апреля с заявлением произвольной формы, в которой самостоятельно определить объект, на который намерены получить льготу (другой, чем по месту регистрации (прописки).

Недостатки и неопределенности Закона

• Было бы логичным, чтобы налог на недвижимость был коммунальным налогом и эти средства предназначались на поддержание состояния жилых домов.

• Целесообразно было бы вычислять этот налог с коммерческой стоимости квартир или домов. То есть жители дорогих квартир, расположенных в престижных местах, должны платить больше, даже при меньшем метраже, чем те, кто имеет недвижимость в спальных районах.

• При наличии у владельца — физического лица двух и более квартир, хотя общая жилая площадь и не превышать 120 кв. м, за одну из них ему придется платить налог на недвижимость. Время владельцы больших квартир или домов с бассейнами, оранжереями, барами, ресторанами и конференц-залами налог не платить, поскольку все названные помещения не относятся к жилой недвижимости.

Нюансы налогообложения недвижимости юридических лиц

Налогоплательщики — юридические лица самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и подают декларации до 1 февраля по местонахождению объекта налогообложения. При этом в декларации годовая сумма налога делится на кварталы равными частями.

Согласно действующему законодательству застройщики жилья, в чьей собственности оно находится полностью или частично, являются плательщиками налога на недвижимость к полному переходу прав собственности на нее к другому владельцу. Базой налогообложения является жилая площадь объектов жилой недвижимости. Если недвижимость является собственностью юридических лиц, они сами рассчитывают базу исходя из жилой площади объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект. То есть юридическое лицо — застройщик, который есть на начало налогового периода владельцем построенных им жилых объектов, является плательщиком налога на недвижимое имущество, если оформит документы о праве собственности на соответствующий объект.

Оптимизация

Поскольку объектом налогообложения является жилая площадь, как для застройщика, так и для приобретателя недвижимости, становится выгодным уменьшение доли жилой площади в общей площади такого объекта недвижимости, обычно с возможностью ее перепланировкой приобретателем.

Нюансы налогообложения недвижимости физических лиц

Квартира площадью до 120 кв. м, жилой дом площадью до 250 кв. м, садовый или дачный дом, объект жилой недвижимости, принадлежащий многодетным семьям и приемным семьям, в которых воспитывается трое и более детей, не облагаются налогом.

Возникает вопрос: а если владелец недвижимости не проживает по ее местонахождению? Хотя именно по местонахождению недвижимости поступит сообщение от налоговой, которого он может и не получить. Тогда могут возникнуть проблемы. При просрочке платежа на 30 дней предусмотрены штрафные санкции в размере 10% от суммы начисления, свыше 30 дней — 20% от суммы налога и все это может привести в налоговый залог, в том числе и самого объекта недвижимости.

Пожалуй, наименее урегулирован вопрос, если объект недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц. Тогда налогоплательщиком является каждое из этих лиц без возможности поручать уплату одной из них, например, лицу, на которое оформлено документ о праве собственности. Льгота 120 кв. м для квартиры и 250 кв. м для жилого дома предоставляется не каждому плательщику, а для объекта недвижимости. Не исключено, что отдельный (отдельные) владельцы такого объекта могут обладать другими объектами недвижимости, по которым имеют право применить льготу. Хотя другие владельцы (владелец), не обладая другими объектами недвижимости, захотят применить льготу именно относительно объекта, который находится в общей долевой собственности. Налоговый кодекс не подсказывает, как действовать налогоплательщикам в такой ситуации.

Оптимизация

Как вариант, семейное имущество можно оформить на различных родственников. Конечно, любые юридические действия что-то стоят, поэтому следует вычислить, что выгоднее: переписывать имущество и платить нотариусу или платить налог.

Если жилье находится в общей совместной собственности, но не разделено в натуре, налогоплательщиком является одно из лиц-собственников. Следовательно, нужно лишь назначить ответственным за уплату налога одного из членов семьи и уведомить об этом налоговую официальным заявлением (желательно до 15 апреля). При наличии в общей собственности другого объекта жилой недвижимости ответственным за уплату налога можно назначить другого члена семьи. Каждый член семьи по каждому объекту недвижимости тогда может воспользоваться предоставленной льготой.

Андрей Елисеев, Николай Подлужный

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *