В (их) жизни всегда есть место (нашего) подвига

Александр Кирш, шеф-редактор журнала «Бухгалтер»

Аргументы в пользу невозможности одностороннего изменения арендодателем условий договоров аренды государственного и коммунального имущества.

Описывая Госкомпредпринимательства, которое искажает законодательство и считает невозможным пересмотр договоров гос / коморенды по требованию одной стороны (арендодателя), мы не зря конце комментария к такого искажения высказались в том ключе, что вообще-то дело темное и мутное, поэтому поживем-увидим.

Дело в том, что теоретически-юридически шансы арендаторов отстоять свою позицию («Что написано [в договоре] пером, то не вытащишь и волом [в виде напивнезаконного Закона о Госбюджете-2007]») не такие уж малые, как может показаться сначала.

И имеем в виду здесь даже не здравый смысл, обязан работать в стране, претендующей на европейскость (поверили, уложились, раскрутились, а потом оказалось, что условия совсем другие — государство передумала, — и вся деятельность оказывается нерентабельной ).

Не будем приводить и более уместен для нашей страны неправовой аргумент — «решая вопросы», дали за одни ставки арендной платы, а теперь выясняется, что те, кто брал, — братья принимали, но ни за что не отвечают , и ставки будут совсем не такие.


Это как при такой безответственности работать и убивать?

Нет, вместо всего этого мы полезем внутрь самих законов и поколупаемося там.

Действительно, экономя бумагу и чернила, экономный Г. Белоус с Госкомпредпринимательства немножечко оборвал цитату из ЦК, немножко подрезав Статья 525 в нужном (нам всем) месте и проглотив то, что не допускается одностороннее изменение условий обязательства именно «если иное не установлено договором или законом ».

Но, во-первых, обратим внимание на слово «законом» (а не «законодательством», что было бы шире) — то есть всевозможные постановления Кабмина (вроде от 27.12.2006 г. № 1846 *) отсекаются сразу.

Во-вторых же, давайте вдумаемся: а что такое «другое»? Здесь не сказано, что не допускается, кроме как законом. То есть речь не идет даже о том, что как-то иначе (теми же постановлениями или, например, письмами etc) односторонне изменять условия нельзя, а вот закона — мол, менять можно как угодно.

Речь о другом: на уровне закона может быть установлено правило, определен принцип, согласно которому в определенных таких-то ситуациях одностороннее изменение все же допускается. То есть в законе должно быть не само изменение (она как раз и запрещена статьей 525 ГК), а исключение в виде перечня случаев / ситуаций, когда такое изменение возможно, при этом такое исключение-перечень (непрямого действия) одной сменой, которая под это исключение подходит , еще должно дополняться.

А теперь оценим по указанной позиции такую известную нам всем статью 118 из Закона о Госбюджете-2007:

«Статья 118. Установить, что в 2007 году передача в аренду государственного и коммунального имущества осуществляется исключительно на конкурсных началах. Арендная плата за государственное и коммунальное имущество определяется в соответствии с ее рыночной стоимости в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.

Предоставить право Кабинету Министров Украины утверждать индикативные ставки арендной платы для государственного и коммунального имущества, которое передается в аренду в городах областного значения, городах Киеве и Севастополе.

Договоры аренды государственного и коммунального имущества, заключенные до 1 января 2007 (кроме договоров на аренду государственного и коммунального имущества, заключенных бюджетными учреждениями, Пенсионным фондом Украины и его органами, а также относительно целостных имущественных комплексов), в шестимесячный срок подлежат обязательному пересмотру соответственно установленной нормы.

Договоры о совместной деятельности, заключенные государственными предприятиями в 1 января 2007, подлежат обязательному пересмотру в двухмесячный срок на соответствие оценки стоимости переданного государственного имущества его рыночной стоимости и обеспечению соответствующей доходности такого имущества ».

И где же здесь установления случаев допустимости одностороннего изменения? Нет, попытка самого изменения действительности есть, но мы договорились, что необходимо не это, а «другое» — в виде указания на ситуации возможной одностороннего изменения. И никакая односторонность здесь вообще не упомянута. Она может в виду и имеется, но стыдливо прикрыта словами о том, что договоры «подлежат обязательному пересмотру».

И все!

Где написано, что пересмотра другом?

Где долгожданный исключение, хотя тогда нельзя, но вот тогда-то одном (именно другу!) Менять нельзя?

Вместо этого — просто просмотр!

Ну пересмотрели, перевернули, перечитали, ни до чего не договорились, а соответствие новой норме осуществили с помощью полного включения текста статьи 118 к договору, все равно обязательства из нее вытекают только для Кабмина — и что дальше?

В этом смысле ч. 2 статьи 21 Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества» немного гидкиша:

«Размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон, если по не зависящим от них обстоятельствам существенно изменился состояние объекта аренды, а также в иных случаях, установленных законодательными актами Украины ».

Однако сопоставим ее с ч. 4 ст. 10 того же Закона (на которую сослался умный Г. Билоус):

«Условия договора аренды в силе на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения (приведение в соответствие с настоящим Законом) законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора ».

И если здесь есть определенное противоречие, задумаемся над вопросом: а какая же из этих статей более специальная и поэтому должна действовать в этом случае?

На наш взгляд, ст. 21, где говорится о требованиях одной из сторон, а следовательно — как об ухудшении для арендатора, так и об улучшении для него, является как раз более общей, а вот в. 10, которая особенно выделяет из этих двух случаев только ухудшение, — более специальной.

То есть отойдем от версии с нашего комментария и выдвинем противоположную: что общее правило — ст. 21 — изменять договор по требованию одной из сторон позволяет (да и то речь идет о самом факте изменения, а не о количественных параметрах!), А более специальная норма ст. 10 это правило (как видим, тоже понятно не очень) для частного случая — ухудшение положения арендатора — прекрасно дезавуирует. Оставляя, таким образом, только улучшение (требовать которых ради арендатора имеет право не только он сам, но и обеспокоен его благом партнер-арендодатель). **

Аналогичным образом решается вопрос и с той же ст. 525 ГК, в которой опять-таки говорится о любой одностороннее изменение (т.е. какая бы сторона ее не желала), а не только о явно ухудшая арендатору условия, и поэтому она является более общим.

Не говорим уже о том, что в споре, кто специальниший, всевозможные кодексы (явно общие) перед Законами (явно специальными) обязаны пасовать.

Отметим попутно, что в очень похожей ситуации — с арендой земли (а арендная плата за землю фактически имеет высокий статус земельного налога!) — Даже ГНАУ повела весьма аккуратно, мудро вспомнив — на всякий случай — взаимное согласие сторон и нигде в своем письме необходимость такого согласия опровергнуть не рискнула!

Поэтому те, в чьем жизни всегда есть место подвигу (подвигу ради себя), шансы отстоять приоритет арендных ставок по договору имеют.

Остальные же имеет другое, а именно — право согласиться с незаконными притязаниями государства / общества, пидмовленои Кабмином. Следует, однако, осознавать, что делают они это, по сути, добровольно, из благородного патриотизм. На что авторы ст. 118 Госбюджета-2007 и рассчитывали — см. в нашем заголовке «полный» вариант фразы относительно подвига (который осуществляется уже ради них).

* См. Методику расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества (с приложениями 1 и 2), утвержденную постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786, кодифицированный с учетом изменений, внесенных постановлением КМУ от 27.12.2006 г. № 1846.

** Возможен, правда, и подход, согласно которому специальнишою есть та норма, где говорится именно о размере арендной платы, а не вообще об условиях аренды. Безусловно этого подхода в ч. 2 статьи 21 специально для арендной платы идет лишь о том, что этот Закон о ней просто не сильнее других, которые, таким образом, продолжают для нее действовать, но не о том, что эти другие еще и «перебивают» общие нормы этого Закона, — на такое «специальность» ч. 2 ст. 21 явно не тянет.

Да, о требованиях других законов относительно арендной платы мы говорим на равных — как и о требованиях настоящего Закона, — но на признании этого специальный характер упомянутой части упомянутой статьи себя и исчерпывает: для остальных «чужие» законы не работают совсем, а вот для арендной платы они действуют.

Но даже став вровень с нормами этого Закона, отменять его прямой запрет «чужие» нормы не могут.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *