Общая собственность

Анатолий Каменский, адвокат (032) 293-69-75, 72-00-18

Общая собственность на объект возникает у двух или более совладельцев с момента признания их совместного права собственности.


Объекты общей собственности могут быть делимыми и неделимыми.

 

Право общей собственности является правовой формой объединения имущества физических и юридических лиц, государства, территориальных общин с целью сотрудничества и взаимопомощи, объединения усилий в достижении определенных целей. При взаимном согласии совладельцев, их добросовестности и гармонии интересов это способствует достижению успеха в использовании и владении общей собственностью. Без доброй воли совладельцев часто возникают проблемы и споры, напоминая мудрая народная пословица: «Гуртовое — что чертово». Начинаются ссоры, судебная волокита.

Поэтому иногда перед созданием совместной собственности, не помешает узнать ее правовой режим.

При совместной собственности каждый из совладельцев по принципу взаимного согласия может пользоваться и распоряжаться общим движимым и недвижимым имуществом. Содержание права общей собственности каждого совладельца определяется ее видами. Часть 2 ст. 355 ГК предусматривает, что «имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или праве общей совместной собственности». При общей долевой собственности каждому из совладельцев принадлежит доля в праве собственности на общий объект в целом. Частицы могут биты равными и неравными, но всегда их размер должен быть точно определен в вы-виде дроби права собственности (например, 1 / 2, 1 / 3, 1 / 4) или в процентах. Для права общей собственности характерно, что размер доли каждого из совладельцев не определен.

Право общей долевой собственности и общей совместной собственности возникает по основаниям, не запрещенным законом. Исчерпывающего перечня этих оснований закон не предусматривает.

Частью 4 ст. 355 ГК предусмотрено, что общая собственность на имущество является общей долевой собственностью лиц, если договором или законом не установлена общая совместная собственность на имущество. Например, на праве общей совместной собственности может также принадлежать членам семьи квартира (дом), проживающих в ней. Члены семьи в письменном соглашении могут предусмотреть и другое, — что приватизированная квартира (дом) будет принадлежать им на праве общей долевой собственности.

Доли в праве общей собственности считаются равными, если их размер не определен договоренностью сторон или законом.

Если размер долей в праве общей долевой собственности не установлен в указанном порядке, то он определяется с учетом вклада каждого совладельца в приобретение (изготовление, сооружение) имущества. Если стороны достигают согласия, то совладелец может сделать с соблюдением соответствующего порядка (если позволяет архитектура и т.д.) за свой счет достройку (перестройку) недвижимости без согласия других совладельцев при условии, что это не нарушает их права пользования и владения их долями. Такая достройка (перестройка) является собственностью совладельца, который ее сделал. Но такая достройка (пристройка) не должна изменять долей других совладельцев. Достройка (пристройка), улучшение общего имущества, которые можно отделить, является собственностью того из совладельцев, который их выполнил, если иное не установлено договоренностью совладельцев.

Право общей долевой собственности, то есть содержание внутренних правоотношений по владению, пользованию и распоряжению общей вещью и определения поведения каждого из совладельцев устанавливается по их взаимному согласию. Если возникают разногласия, спорный вопрос приходится решать в суде. Решаются эти проблемы на основании ранее заключенных соглашений совладельцев, в которых определены порядок и способы реализации полномочий на доли в общей собственности.

Во время пользования и владения долей в общей собственности возникают вопросы отдельного пользования и распоряжения им (долей).

Ст. 355 ч. 3 ГК предусматривает, что совладелец имеет право на предоставление ему в отдельное владение и пользование той части общего имущества в натуре, которая ему определена в праве общей долевой собственности. Если такую долю невозможно отделить или предоставить ему возможность пользоваться ею автономно, то он имеет право требовать от других совладельцев материальной компенсации.

Условия и правила пользования, владения общей долевой собственностью могут согласовываться устно, письменно, а также нотариально удостоверенным договором. В последнем случае он является обязательным для лица, приобретающего впоследствии свою долю.

Создание долевой собственности должно приносить его совладельцам определенные дивиденды. Поэтому плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества и распределяются между совладельцами в соответствии с их долей, если иное не установлено договоренностью между ними.

Содержание имущества, находящегося в общей долевой собственности, порождает обязывающие правоотношения между совладельцами. Каждый из них обязательство-связанный участвовать в расходах на управление, содержание и сохранение имущества. Они должны платить налоги, сборы (обязательные платежи), а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим имуществом.

Совладелец в рамках закона и договора может в полном объеме распоряжаться своей долей в праве общей собственности.

Особенности отчуждения доли общей собственности Владелец доли в общей собственности имеет право на владение, пользование и распоряжение ею. Но при условии ее продажи ст.362 ГК предусматривает некоторые особенности: другие сособственники имеют преимущественное право на покупку этой доли по сравнению с неспиввласникамы по цене, объявленной для продажи.

Продавец обязан в письменной форме известить остальных сособственников о намерении продать принадлежащую ему долю, указав цену и другие условия (срок продажи, порядок уплаты денег и т.п.). Если долю желающих приобрести несколько совладельцев, то продавец может продать одному из них по своему выбору.

Если совладельцы отказываются от преимущественного права покупки или не осуществляют этого права относительно недвижимого имущества в течение одного месяца, а относительно движимого имущества — в течение десяти дней со дня получения уведомления, продавец имеет право выбора другого покупателя.

Если продавец проигнорировал преимущественное право покупки части в общей собственности других сособственников, то совладелец может предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Одновременно он как истец обязан внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель. В таких случаях исковая давность составляет один год.

Совладелец не может передавать свое преимущественное право покупки доли в общей собственности другому лицу.

При дарении, мене, пожизненном содержании другие совладельцы не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли.

Если доля в праве общей собственности принадлежит физическому лицу, то в случае его смерти она переходит в собственность наследника.

Владелец доли в общей собственности имеет право на выделение его в натуре. Такие вопросы возникают при разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности.

Если выделение доли в натуре не допускается по закону или является невозможным (вещь неделима, или теряется его целевое назначение), совладелец, который желает выделения, имеет право на получение от других совладельцев денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли. Такая компенсация может быть предоставлена только с согласия совладельца.

Договор о выделении доли недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

При разделении совместного жилья единичны случаи, когда предложение совладельца выкупить его долю не принимают другие совладельцы.

Подобные коллизии совладельцев приходится решать в суде, который при наличии достаточных оснований может своим решением прекратить право лица на долю в общей собственности.

Ст. 365 ГК предусматривает следующие основания прекращения права человека на ее долю:

— доля является незначительной и не может быть выделена в натуре;

— вещь является неделимой;

— совместное владение и пользование имуществом является невозможным;

— прекращение не нанесет существенного вреда интересам совладельца и членам его семьи.

Первые три основания достаточно четкие и по этому поводу особых проблем не возникает. Вопрос определения существенного вреда и ее учета при прекращении права на долю в общей собственности вызывает значительные проблемы в защите права на долю другого совладельца.

Братья М. и А. после смерти отца унаследовали 2 / 3 приватизированной однокомнатной квартиры, а его жена Д. только 1 / 3 общей площадью 10 кв. м. На предложение выкупить у них их долю отказалась: «Нет денег».

И не приняла никакие предложения решить этот вопрос: «Меня ваши проблемы не волнуют».

Братья оценили квартиру, приобщили официальные предложения Д. о выкупе их доли в общей собственности. На депозитный счет внесли стоимость 1 / 3 доли общей квартиры и обратились в суд с исковым заявлением к Д. о прекращении его права на долю в общей собственности на квартиру. Суд удовлетворил иск братьев.

Апелляционный суд, ссылаясь на то, что это нанесет существенный ущерб Д., поскольку она не имеет другого жилья, вернул дело на повторное рассмотрение.

Это фактически лишило братьев права пользоваться большей долей своей собственности. При повторном рассмотрении истцы предоставили суду доказательства, что до решения суда Д. была зарегистрирована в коммунальной квартире переоформила на сына.

Это дало основания в конечном счете удовлетворить иск и решение суда вступило в законную силу.

Считаю, что законодателю следует предусмотреть реальную защиту интересов собственника, который имеет большую част-ку в общей собственности.

Суд выносит решение о прекращении права лица на долю в общем имуществе при условии предварительного внесения истцом стоимости этой доли на депозитный счет суда.

Обращение взыскания и раздел имущества общей собственности Если должник не рассчитаться с кредитором личным имуществом, последний может предъявить иск о выделении ему доли должника из общего имущества в натуре для обращения взыскания на нее.

Выделение доли в натуре может привести к изменению назначения самого объекта и против этого могут отрицать другие совладельцы. Эти проблемы могут решаться судом. В таких случаях кредитор вправе требовать продажи должником своей доли в праве общей долевой собственности с направлением суммы выручки на погашение долга.

Если должник отказывается от продажи своей доли или другие совладельцы отказываются от приобретения доли должника, кредитор имеет право требовать ее продажи с публичных торгов или перевода на него прав и обязанностей совладельца-должника с соответствующим перерасчетом.

Каждый из совладельцев доли в общем имуществе имеет право на ее выделения. Если остальные совладельцы пожелают осуществить аналогичные действия, то наступает разделение имущества, находящегося в общей долевой собственности. Если такое разделение произошло, то права долевой общей собственности на имущество прекращаются.

При таком разделении заключается договор, который подлежит нотариальному удостоверению. Игнорирование этого правила может в будущем создать сложные проблемы. Особенно это касается разделения права общей собственности на жилье.

Право общей совместной собственности Если двое или более лиц владеют, пользуются и распоряжаются одним имуществом без определения долей каждого, то оно является их общей собствен-ностью. Субъектами такого права собственности могут быть физические, юридические лица, а также государство, территориальные общины, если иное не установлено законом.

Например, супруги во время брака приобретает имущество, которое без указанных долей считается их совместной собственностью, кроме случаев, предусмотренных отдельным договором или законом.

То же самое касается имущества, приобретенного совместным трудом за общие средства членов семьи. Такое имущество является их совместной собственностью, если между ними не заключался в письменной форме отдельный договор или нет специальных норм закона.

По договоренности собственники имущества владеют и пользуются им сообщество-ка, если иное не установлено договором.

Распоряжение этим имуществом осуществляется по соглашению всех со-собственников. Совладелец с согласия других может совершать сделку по распоряжению общим имуществом. Если такая сделка (договор) подлежит нотариальному удостоверению или государственной регистрации, то согласие остальных совладельцев должно быть письменное и нотариально удостоверено.

Совладельцы имеют право уполномочить одного из них на совершение сделок по распоряжению общим имуществом.

Если один из совладельцев выполнял распорядительные действия в отношении общего имущества без таких полномочий, его действия могут быть признаны судом недействительными по иску других совладельцев.

Каждый из совладельцев имеет право на выделение отдельной частицы по принципу равенства, если иное не установлено договоренностью между ними, законом или решением суда.

Как известно, владелец отвечает по своим обязательствам имуществом, на которое может быть обращено взыскание по требованию кредитора, в том числе и долей в общей собственности.

Поэтому если у должника не хватает другого имущества, на которое можно обратить взыскание, кредитор может предъявить иск о выделении доли из общего имущества в натуре для обращения взыскания на нее.

Совладельцы по договоренности между собой могут поделить имущество, находящееся в общей совместной собственности.

Имущество, как правило, делится на равные доли, если иное не установлено договором или законом. Иногда с таким принципом разделения не соглашается один или более сособственников.

В таких случаях по решению суда доля может быть увеличена или уменьшена с учетом обстоятельств, имеющих существенное значение.

Договор о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей собственности, заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *